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2020年11月在上海买房经历总结出来的买房购房做的一些功课分享给大家，本着开源的精神，希望对大家也能有所帮助。启发来自这位同学2017年做的 杭州购房分享，本文也发布在Github上海购房知识汇总，欢迎有兴趣的同学Star和发PR来共同维护。
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- Part 1：宏观政策与分析
- Part 2: 选房
- Part 3: 买房
Part 1: <a name="宏观政策">宏观政策与分析</a>
1.1 <a name="城市定位">城市定位</a>
划重点！“上海2035”城市规划全文公开，卓越的上海什么样？--- 解放日报公众号2018年1月4日文
"上海2035规划"发布!城市定位发生新变化 |从华尔街到陆家嘴 --- 第一财经咨询公众号2018年1月5日文
刚刚，经过五年多酝酿筹备的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》（以下简称：“上海2035”）正式发布，它将引领上海成为卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。
规划明确了——
上海的城市性质
- 上海是我国的直辖市之一
- 长江三角洲世界级城市群的核心城市
- 国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市
- 国家历史文化名城
- 并将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市
上海的城市目标愿景
“卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市”，通过“创新、人文、生态”三个分目标，深化了“卓越的全球城市”的内涵，充分体现创新对未来城市竞争力的核心引领，突显对绿色可持续发展的核心支撑，彰显以人为本理念和城市特色魅力。
1.2 <a name="人口目标">人口目标</a>
“上海2035”要求，缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾，严格控制常住人口规模，至2035年常住人口控制在2500万人左右。而在2015年，上海常住人口规模为2415万人。
1.3 <a name="发展规划">发展规划</a>
『更新』上海“十四五”规划建议全文公布
2020年11月25日中国共产党上海市第十一届委员会第十次全体会议通过，中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议。
在区域层面，落实“一带一路”、长江经济带建设等国家战略，发挥中心城市作用，推进长江三角洲城市群区域交通一体化，积极落实推动近沪地区（90分钟通勤范围），推动上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等周边城市协同发展，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的世界级城市群。创新合作模式，构建区域系统发展新机制，实施设施共享、交通互联、文化共融、生态共保、区域共治。
在市域层面，构建“一主、两轴、四翼；多廊、多核、多圈”的空间结构，控制中心城周边区域蔓延，发挥新城、新市镇县人口和带动地区发展的作用。
“一主、两轴、四翼”，即：主城区以中心城为主体，沿黄浦江、延安路- 世纪大道两条发展轴引导核心功能集聚，并强化虹桥、川沙、宝山、闵行4个主城片区的支撑，共同打造全球城市核心区。“多廊、多核、多圈”，即基于区域开放格局，强化沿江、沿湾、沪宁、沪杭、沪湖等重点发展廊道，培育功能集聚的重点发展城镇，构建公共服务设施共享的城镇圈，实现区域协同、空间优化和城乡统筹。为锚固市域空间格局，统筹市域生态、农业和城镇“三大空间”，划定生态保护红线、永久基本农田保护红线、城市开发边界和文化保护控制线，形成“三大空间、四条红线”的空间管控体系，确保城镇空间不被突破，生态、文化空间不被侵占。
与市域空间格局相适应，形成“主城区-新城-新市镇-乡村”组成的市域城乡规划体系。其中，主城区包括中心城和中心城周边的宝山、闵行、虹桥、川沙4个主城片区。新城重点建设以区域重要功能廊道为依托、规划人口规模在50万以上的嘉定、松江、青浦、南桥、南汇5个新城。新市镇突出统筹镇区、街道、集镇和周边乡村地区的作用，分为核心镇、中心镇、中心城周边镇和一般镇协同发展。乡村突出人与自然和谐的宜居功能，重点保护历史文化特色村庄，适度保留资源环境较好、综合评价较高的村庄。
在此基础上，以提升全球城市功能和满足市民多元活动为宗旨，结合城乡空间布局，构建由主城区和郊区两类地域，中央活动区（城市中心）、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次组成的公共活动中心体系。
中央活动区包括小陆家嘴、外滩、人民广场、徐家汇等十几个区域，重点发展金融服务、总部经济、商务办公、文化娱乐、创新创意、旅游观光等全球城市核心功能。城市副中心包括五角场等9个主城副中心、5个新城中心和金山滨海地区、崇明城桥地区2个核心镇中心等，发展面向长三角和市域的综合服务中心，兼顾全球城市部分核心功能。地区中心和社区中心主要承担所在区域的公共服务。
1.4 <a name="土拍分析">土拍分析</a>
1387亿！上海土拍市场沸了 --- 魔都房房房2020年6月14日文
1.5 <a name="住宅用地规划">住宅用地规划</a>
重磅！深度解读上海“一江一河”沿岸地区建设规划(2018-2035）
1.6 <a name="轨道交通现状与规划">轨道交通现状与规划</a>
1.6.1 上海轨道交通2020年现状
图片来源百度百科：上海轨道交通
更多详细可查看上海地铁网络示意图 shmetro.com
1.6.2 上海轨道交通未来规划2018-2023
图片来源知乎：上海9条线轨交规划利好小区出炉！看看有你关注的吗？
1.7 <a name="城市快速路">高架&城市快速路现状与规划</a>
图片来源知乎: 上海市城市总体规划（2017-2035）-高清图集
1.8 <a name="人才引进落户政策">人才引进落户政策</a>
上海正在着眼未来的发展！2020上海落户新政！放宽落户条件！
最新的人才引进政策，也是前段时间比较热炒的杨超越落户应用的政策，包括高层次人才，重点机构急需紧缺人才，高技能人才，市场化创新创业人才，和专门人才和其他特殊人才。 上海落户新政策来啦，18类人才直接落户！有效期5年，12月1日起实施！
因为前面规划的原因，上海有控制总人口的需要，但同时希望能够引入一些高级人才，所以有条件的同学能落户的话要尽量争取，不要自己不积极，因为后面很多买房和孩子相关的事情，有户口带来的好处非常的多。（不要问我为什么有这么痛的领悟。。。）
- 非上海沪籍应届生： 从18年的清华北大，扩大到在沪的“世界一流大学建设高校”即上海交大、复旦、同济、华师这四所高校。
- 人才引进
- 留学生落户：这还是目前比较通畅的一条落户道路，有不少去国外读一年两年的短期的硕士回来就拿户口的，不过需要注意的是回来之后的单位能否办理，和注意不要回来之后累积待业超过2年。
- 创业，投资，企业人才落户：条件比较多，如果创投行业做的不错的可以看一下，需要注意创业企业的资质和投资机构的资质。
- 居转户：7年，5年和3年的不同，根据社保交纳基数是上海平均工资几倍，还有很多别的条件，最好和本区落户的老师了解清楚材料。
1.9 <a name="房产报告">房产报告</a>
Part 2: <a name="选房">选房</a>
2.1 <a name="了解自己的需求">了解自己的需求</a>
了解自己的需求，比了解宏观形势和市场行情有事可能会更重要。当下2020年价格涨的比较多的板块，主要是由于上海入学摇号政策带来的学区房的一部分大涨，还有像徐汇滨江板块这样的大的发展规划带动的区域。
- 刚需or改善
- 居住需求or投资保值需求：居住需求的话就会对于地段，小区，户型等整体居住条件的考虑和权衡；如果是投资需求的话，可以看最近几年来年化的投资回报，我基本算了一下，在过去的15年间，从这个时间尺度看，差不多投资回报在年化7%-10%左右。
- 学区房
- 新房or二手房
- 老房子or次新房
2.2 <a name="房产信息渠道">房产信息渠道</a>
- 贝壳 大家看到链家在一线城市店铺比较多，可能会觉得贝壳链家的房源可能占市场房源的一半或者更多，其实贝壳链家房源数可能只占到少一部分，并且不同城市有当地区域做的比较好的中介品牌，没有上贝壳，可能在安居客或者幸福里中，甚至只在中介自己的系统中，所以最好多看一些.贝壳比较好的地方是真房源和价格真实，这部分确实是其他几个平台不具有的。
- 安居客
- 幸福里APP|字节跳动旗下
- 兔博士App 看成交价走势和一些行情比较好，和上面几家一样，有很多鱼龙混杂的房源。
- 大房鸭 最近在上海到处打广告比较凶的，主打中介费固定且少，不过房源质量和真假还需自己判断。
- 公众号等自媒体
- 真叫卢俊：微信号zhenjiaolujun0426，认认真真聊地产，实实在在谈买房。
- 小胖看房：微信号xiaopangkf，上海新房&二手房权威资讯平台，小胖君（xpkf039）为您提供前滩，内环，中环等热门板块新房快捷信息，解答您限购，二套，学区房，地铁房，房贷月供，公积金等购房知识问题
- 魔都房房房：微信号modufff，楼市谈经论道 买房大家来说
2.3 <a name="位置地段">Location! Location! Location! 位置地段</a>
2.3.1 <a name="上海市行政区划">上海市行政区划</a>
2.3.2 <a name="各区板块">房产板块与天花板价</a>
黄埔区各板块天花板价
静安区各板块天花板价
徐汇区各板块天花板价
长宁区各板块天花板价
虹口区各板块天花板价
杨浦区各板块天花板价
普陀区各板块天花板价
闵行区各板块天花板价
宝山区各板块天花板价
嘉定区各板块天花板价
松江区各板块天花板价
青浦区各板块天花板价
奉贤区各板块天花板价
浦东新区各板块天花板价
图片来源自2020年5月31日公众号魔都财观，作者山丘老师的 上海购房鄙视链地图来了，你家在鄙视链顶端吗？。
2.4 <a name="全上海热门新房楼盘分布2020版">全上海热门新房楼盘分布2020版</a>
图片来源： 公众号上海国拍，作者小胖看房 【新房】上海最热新楼盘都在这里！观望还是出击？
2.5 <a name="上海市二手房2020">上海市二手房2020</a>
2.5.1 <a name="2020前十月成交趋势">2020前十月成交趋势</a>
图片来源于： 2020年前十月上海市二手房交易情况汇总
2.5.2 <a name="上海各区10月份二手房热门小区成交大全">上海各区10月份二手房热门小区成交大全</a>
图片来源以及看更多区热门小区：2020年上海10月二手房热门小区成交数据分享！
2.5.3 <a name="上海触发积分新盘汇总">上海触发积分新盘汇总</a>
2.6 <a name="学区房">学区房</a>
2020年上海幼升小采取摇号政策，公民同招情况下，民办不能自己筛选了，只能靠运气摇号，带来了好的公立学校热大的热度，对学区房有利好的影响。很多热门学区需要“五年一户”，在购房时候一定要提前关注。
大变化！2020上海幼升小招生政策重点解读！公民办只能二选一！顺序号靠前摇中概率高.....
因为今年是我家孩子幼升小，对于小升初的学校和政策没有了解，欢迎今年家里孩子小升初的朋友补充。
上海最新132个学区和学区房价+户籍+16区招生范围表！ 这篇虽然有点旧，是2017年的，不过基本的学校对口小区变化不大，主要是学区房价格变化比较大啦。
2.7 <a name="小区考虑">小区考虑</a>
2.7.1 <a name="容积率">容积率</a>
2.7.2 <a name="绿地率">绿地率</a>
2.7.3 <a name="开发商">开发商 (TODO: 主要开放商及其特点，待完善)</a>
- 朗诗： 我之前住的恒温恒湿科技住宅，房子住着很舒服，物业管理的很好
- 万科： 房地产龙头企业，建筑质量高，精装交付标准比较好
- 仁恒： 被吹爆的做的比较细的开发商，虽然我没住过他们的房子，当时听说细节做的很棒。仁恒的好，只有居住过的人才知道 | 李坤军
- ...
2.7.4 <a name="物业管理">物业管理</a>
- 整体物业管理水平
- 物业费
- 车库和车辆管理，是否人车分离
- 公共设施维修
- 绿化维护与环卫水平
2.7.5 <a name="周边配套">周边配套</a>
- 商业综合体Mall
- 学校
- 医院
- 娱乐体育等公共场所和设施
- 地铁和公交
2.8 <a name="房子本身">房子本身</a>
2.8.1 <a name="楼层">楼层</a>
- 1楼如果小区绿化好，白天采光都不太好，需要开灯，家里有老人一般都喜欢晒太阳
- 1楼蚊虫比较多，梅雨季节比较潮
- 一些旧小区没有电梯的，如果家里有老人就要权衡是高一点采光好，还是走起来方便了
2.8.2 <a name="边套中间套">东边套，西边套，中间套</a>
2.8.3 <a name="公摊面积">公摊面积</a>
2.8.4 <a name="户型">户型</a>
- 什么是好的户型？
- 也推荐大家看一些装修的书和装修案例，看看不同的户型如何来设计和改造可以更好满足自己的居住需求，目前我了解下来，很多同学都面临1改2，2改3的需求，所以选房前了解一下改造可行性和如何做也是有好处的。这里强烈推荐三本书和我自己的知乎公众号
- 《小家，越住越大》by 禄薇，万科的副总建筑师出的关于户型和适合中国人的居住环境打造的方方面面。
- 《户型改造王》 ，来自台湾40年常见的不好户型的改造经验。
- 小户型改造指南，国内优秀设计师做的小户型改造案例整理成书。
- 家的要素微信公众号，每天更新一个国内优秀设计师的装修改造案例，针对大城市里生活的年轻人的需求和审美，同步更新在知乎：超级奶爸和小红书：超级奶爸。
Part 3: <a name="买房">买房</a>
3.1 <a name="中介经纪">中介经纪</a>
- 链家：专业度高，服务不错，不过现在店多人多，且别的中介服务水平也上来了，所以没有十年前那种巨大的服务差距了，而且服务佣金比较高，正常是3%，如果总价比较高，比如高于1000万，一般可以谈到2以内。
- 太平洋房产
- 中原房产
- 信义房产：台湾上市的经纪公司，规模不大，服务的态度和专业度不错，我自己租房和买房都是通过他们，佣金正常是2%，如果总价高也可以谈。
- 其他
3.2 <a name="购房资格">购房资格</a>
单身人士
Q&A：
沪籍单身购房，是否需要从与父母共同共有住房中去名，如去名税费如何，如不去名新购住房契税如何算，是否有房产税？
1、无需去名，也能购买。
2、去名操作可采用买卖及赠与两种方式，买卖需按份额缴纳相应契税、个税及增值税；赠与需缴纳3%契税。
3、不去名，名下有房，新购住房交易契税按3%核算。
4、成年子女首购住房（共同共有住房不计算），不增收房产税，再次购房，共同共有住房面积将合并计入家庭住房面积计算。
已婚人士
Q&A：
夫妻双方非沪籍满5年社保或个税是否需要两个人都符合？
夫妻一人符合即可，符合条件者必须上产证。
图片来源：2020上海限购政策图解
3.2.1 <a name="查询自己社保缴纳情况">查询自己社保缴纳情况</a>
可以下载上海人社App，在业务经办里面查询到社保缴纳情况，非沪籍需要最近63个月中有60个月的社保记录，也可以去社保网店在机器上查询。
3.3 <a name="贷款">贷款</a>
3.3.1 <a name="房贷利率走势">最近20年房贷利率走势</a>
图片来源：吉屋网
3.3.2 <a name="公积金贷款">公积金贷款</a>
3.3.3 <a name="房贷计算器">房贷计算器</a>
3.3.4 <a name="个人征信查询">个人征信查询</a>
信贷公司在办理贷款时候都会查询，如果需要提前确认自己是否征信有问题，可以自己去银行的网点，在有人行查征信的机器上查询，自己查询每年可以免费查4次，也不会对后面贷款带来特别大不好影响，尽量避免让小贷机构查，会影响后面银行批贷。
还有一种可以自己去人民银行征信中心网站上查询一个简版的，这样影响最小。
3.4 <a name="交易流程与税费">交易流程与税费</a>
图片来源： 2020年 上海最全限购、贷款、税费政策、新版二手房交易流程、新房购买须知、房地产交易中心！
关于税费和流程，最好请经纪帮你算清楚，解释清楚，如果找的不是这几家大的中介，一定要提前了解清楚设计的所有税费和其他费用，很多不良中介经常是签了字之后又多出来这个费用那个费用来套路你。
3.5 <a name="其他费用">其他费用</a>
因为目前很多上家是到手价，所以一定需要和中介经纪确认清楚涉及的所有费用，避免出现签约后面又出来各种奇奇怪怪的费用，我在购房中了解到的几个其他费用：
- 卖家的一些材料公证的费用
- 交房时结算水电，煤气，网络，有线电视，物业费等，所以最好尾款压5-10万，交房当天结算
- 上家房子中装修和家具的部分，签订合同时约定是否搬走还是留给下家，费用如何计算
3.6 <a name="砍价与价格谈判">砍价与价格谈判</a>
关于价格谈判，可能不同的情况和不同的人使用的方式会不太一样，这里特别想提醒大家的是：
- 多听多了解对方和自己的出发点，不打无准备之战
- 不要着急出价或者被情绪影响
- 吃饱喝好，保持一个好的心情去谈判，有时候中介或者上家故意搞车轮战然后搞到后半夜，让大家放松了警惕
下面有几篇讲的有些可取之处的文章，不一定都对，请根据情况酌情使用。
买二手房如何砍价？买房有哪些砍价技巧？实战经验分享砍下35万！
3.7 <a name="注意事项">注意事项</a>
- 房屋产权是否清晰，是否有其他抵押等
- 房屋如果带租约，租客有优先购买权，签定购房合同前确认看到租客放弃优先购买权的书面证明和租约修改的书面合同
- 购房资格一定要查清楚
- 定金 订金 诚意金 认筹金 别傻傻分不清