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二套学位房购买的问题

1. 第二套房和第一套房的首付区别及带来的问题？

这里从限购令可以得到答案

• ==一套房，无房无房贷3成，无房有房贷5成==
• ==二套房，7成==

2. 第二套房和第一套房的交税的差距多大？（这里都指的是二手房）

这里只考虑普通住宅

• ==深圳的卖家基本将所有的税费转接给买家缴纳。==

这里主要考虑的是契税，个人所得税，增值税，其他参看2017年深圳海量的二手房买卖交易税费一览指南 ，费用几乎可以忽略，==区别就是契税×1%和×3%的区别，不过三价合一之后契税的价格会升高==

• 契税
• • （首套 ≤90㎡ （过户价）×1%；首套＞90㎡，（过户价）×1.5%）
• • 二套及以上，（过户价）×3%
• 个人所得税（首套二套一样，1、满五唯一，免征 2、核定征收：一、普通住宅，（过户价-增值）×1%，（过户价-原价-增值-相关税费）×20%）
• 增值税（首套二套一样，1、未满两年住宅，过户价/1.05×5% 2、满两年普通住宅，免征）

3. 离婚买二套房和直接婚后二套房的带来的首付和税金的区别？

• 首付区别
• • 直接买，已经有一套房情况下，7成首付，利率可9折
• • 离婚后买，无房无贷款记录的3成，无房有贷款记录的5成
• 税金区别（只算契税其他的都一样）
• • 直接买，二套房过户价格的3%个点
• • 离婚后买，算一套房过户价格的1%个点

==所以离婚整体来看一个是首付7成减小到5成或者3成，另外一个就是少2%点的税金。对于400万的房子，首付280万减到200万或者120万，税金少8万==

4. 房屋所有权过户转手手续费？

详见 协议离婚房产过户要交税吗？要交多少税

夫妻离婚后办理房屋转移，只要能提供离婚判决或离婚证等能证明夫妻确已离婚的有效文书，则不需要缴纳契税等费用，因为由于离婚引起的房屋过户不是房屋买卖行为。

5. 离婚财产归属情况？

婚前买房，且房产登记双方姓名

• ①婚前双方共同出资买房，并登记双方姓名，房产属于夫妻共同财产;
• ②婚前一方全款买房，并登记双方姓名，房产视为共同财产或者约定按份共有;
• ③婚前一方首付买房，并登记双方姓名，无特殊情况属于夫妻共同财产，贷款也属于双方共同债务。

详见 2018新婚姻法规定：婚前和婚后买房的12种不同情形（详尽列举）

学位房的问题

1. 深圳初中四大学校如何招收学生，在学区内是否一定能上其学校？

==各义务教育阶段公办学校要严格实行免试就近入学制度，积分入学政策。==

未录取到公办学校的通过资格审核的学生，由家长在规定的时间内自主选择到民办学校就读，享受政府发放的学位补贴。民办学校优先满足资格审核合格的学生就读，学位不足时，按照积分高低依次录取。

详见 深圳市教育局关于做好2018年普通中小学招生入学工作的通知

2. 深圳学位房，是只需要初中名校，还是兼顾小学初中名校？

购房政策解读

深圳的限购令

深圳市人民政府办公厅==2016-10-04==发布 深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知

  主要解读出来的信息

1. 深户家庭无房，无房贷记录，首付3成，利率9折；
2. 深户家庭无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付5成，利率9折；
3. 深户家庭无房，有房贷记录（包含异地，1笔贷款未结清），首付5成，利率1.1倍；
4. 深户家庭无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；
5. ==深户家庭已有1套深圳房产，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付7成，利率9折；==
6. 深户家庭已有1套深圳房产，有房贷记录（包含异地，1笔贷款未结清），首付7成，利率1.1倍；
7. 深户家庭已有2套深圳房产，禁贷；
8. ==深户单身（含离异）无房，无房贷记录，首付3成，利率9折==；
9. ==深户单身（含离异）无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付5成，利率9折；==
10. 深户单身（含离异）无房，有房贷记录（包含异地，1笔贷款未结清），首付5成，利率1.1倍；
11. 深户单身（含离异）无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；
12. 深户单身（含离异）已有1套深圳房产，禁贷。

非深户（需5年连续社保或纳税）

1. 非深户家庭/个人无房，无房贷记录，首付3成，利率9折；
2. 非深户家庭/个人无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付5成，利率9折；
3. 非深户家庭/个人无房，有房贷记录（包含异地，1笔贷款未结清），首付5成，利率1.1倍；
4. 非深户家庭/个人无房，有2笔或以上异地房贷记录未结清，禁贷；
5. 非深户家庭/个人已有1套深圳房产，禁贷。

    ==本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房==（真假离婚都只能买一套住房了！）；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

三价一改

深圳政府==2018-03-28==发布的 三家单位联合发文规范购房融资 二手房交易要“三价合一”

对于买房主要影响如下：

    所谓“三价”，指的是==房屋真实成交价、银行房屋贷款评估价、国土局计税评估价==。“三价合一”之前，购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价，从而实现高评高贷。“三价合一”实施后，3种价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户价格作为贷款评估额度依据。

1. ==直接导致购房首付增加以==
2. ==税费增加，增加购房成本==

举例说明

    假设一套房屋实际成交价为400万元，为减少税费支出网签备案合同价定为300万元。三价合一前：银行贷款评估价可达400万或更高，贷款额度为400万元乘以0.7为280万元。买方需支付首付为400万元减去280万元为120万元，或者更少。三价合一后：银行贷款评估价只能取较低值的网签备案合同价，贷款额度为300万元乘以0.7为210万元，买方需要支付的首付为400万元减去210万元为190万元。相较之下，首付增加了70万元。

    深圳房地产经纪公司乐有家解释称，前期的二手房税费计算基准，一般是参考房管局计税评估价而定。目前深圳房管局评估价，多为房屋实际成交价的7成左右，因此缴纳的税费较低。以一套成交价为500万元，房管局计税评估价350万元的80平普通住宅为例，若是满5年唯一的二手房，三价合一前税费为3.5万元，三价合一后税费为5万元；而满2年不满5年，之前税费7万元，三价合一后税费10万元，增加了3万元；不满2年的二手房，之前税费25.33万元，三价合一后36.19万元，增加10.86万元。

2017年深圳二手房买卖交易税费

2017年深圳海量的二手房买卖交易税费一览指南 深圳二手房买卖税费先基本总结一段话：

1. 买家：要缴纳的一般是：契税，登记费，贴花，印花税，交易费
2. 卖家：个人所得税，增值税（包括增值税，城市维护建设税，教育附加税，地方教育附加税），印花税，交易费，土地增值税。

话虽如此，深圳的卖家基本将所有的税费转接给买家缴纳。 分类解读税费的种类和缴纳的多少

第一种：契税：买方缴纳

买方：

1. 首套 ≤90㎡ （过户价）×1%；首套＞90㎡，（过户价）×1.5%
2. 二套及以上，（过户价）×3%

第二种：增值税及附加：卖方缴纳

卖方：房屋过户价*5.6%税率。

1. 增值税综合税包括：增值税，税率是5%，城市维护建设税：增值税×7% ； 教育附加税：增值税×3% ； 地方教育附加税：增值税×2% ；合计：增值税×12%

2. 增值税征收的条件：

   1. 未满两年住宅，过户价/1.05×5%
   2. 满两年普通住宅，免征
   3. 满两年非普通住宅，（过户价-原价）/1.05×5%
   4. 商业类房产、产权人为公司，（过户价-原价）/1.05×5%

第三种：个人所得税（卖方缴纳）

卖方：按核实和核定征收，税率一般是20%，但核定是评估价的1%，1.5%，和3%三种

1. 满五唯一，免征
2. 核定征收：一、普通住宅，（过户价-增值）×1%；二，非普通住宅，（过户价-增值）×1.5%
3. 核实征收：（过户价-原价-增值-相关税费）×20%
4. 房产拍卖所得，一律按3%核定征收。

第四种：交易费（买卖双方都要缴纳）

买卖方：各2元/㎡

第五种：贴花（买方缴纳）

买方：5元一本

第六种：登记费（买方缴纳）

买方： 1、住宅：80元 2、商业：550元

第七种：印花税（买卖双方都要征收）

买卖双方都征收

1. 住宅类免征
2. 公司买卖：过户价×0.05%

第八种：土地增值税（卖方缴纳，一般是指商业，包括商务公寓）

卖方：

1. 核定征收，一，其他商业类 （过户价-增值）×5%；二、商务公寓，（过户价-增值）×10%
2. 核实征收，（过户价-原价-增值-相关税费）×（30%-60%）

深圳小学、初中升学政策解读

深圳市教育局关于做好2018年普通中小学招生入学工作的通知(2018年4月4号发布)

1. 严格执行义务教育免试就近入学要求

• 坚持免试就近入学。各义务教育阶段公办学校要严格实行免试就近入学制度;
• 坚持教育公平，完善积分入学政策。

2. 公办学校实施免试就近入学
3. 民办与公办学校统一招生平台

可以说在对应的学区按照正常的积分政策能够排上的话一定能读到此学区的学校。

积分未录取到公办学校的通过资格审核的学生，由家长在规定的时间内自主选择到民办学校就读，享受政府发放的学位补贴。民办学校优先满足资格审核合格的学生就读，学位不足时，按照积分高低依次录取。

积分入学政策（待补充）

深圳学位房现状

根据深圳教育局数据，预计2018年深圳小一公办学位缺口6.1万，初一学位缺口0.32万个。供需缺口仍在逐年扩大。目前基本上是2-3个孩子抢一个学位。这个还是按所有公办学校学位平均计算，如果单独看名校学区房的竞争，将更加激烈。 2017年百花学区房同比涨幅64%，目前均价超9.3万/平。然而买了学区房也不能保证一定能入学。1月18日，福田发布学位预警，福田区2018年公办小一入学需求约为18000人，可提供公办小一学位约12000个，缺口超过6000个；公办初一入学需求约为11000人，可提供公办初一学位10000个，缺口超过1000个。这将意味着今年秋季本可以入学的6000名小一学生和1000名初一学生，无法就近入学，只能选择较远的学校或私立学校。

深圳中小学情况

1. 四大：深圳中学，深圳外国语，深圳实验，深圳高级
2. 八大：四大+深圳红岭中学，深圳育才，南山外国语学校，宝安中学

升学率最高的连续四年都是百合外国语学校，妥妥的牛叉

深圳小学排名

1. 福田 深圳实验学校小学部
2. 福田 深圳市园岭小学
3. 福田 深圳市荔园小学北校区
4. 福田 深圳市百花小学
5. 罗湖 翠竹外国语实验学校
6. 罗湖 螺岭外国语实验学校
7. 罗湖 深圳小学
8. 罗湖 红岭小学
9. 南山 北师大南山附小
10. 南山 南山外国语学校科苑小学
11. 南山 南山小学
12. 南山 育才一小
13. 南山 育才二小
14. 南山 南山实验学校（南头小学部）

深圳中学2017排名

深圳中学2016排名

深圳中小学招生方式

百合外国语学校

百合外国语学校是一所民办学校,百合外国语没有地段生入学方式，只要是有志向考进去的考生都可以参加，没有深圳户口等限制，可以自由报考(但是报名人数有限制)。报名方式从2013年开始采取网上报名形式，2013年报名限额是3000人，报名人数达到3000系统会自动关闭。

深圳中学初中部

只招收A类B类小学毕业生

• A：学区地段户籍儿童，父母在学区住房未住宅类商品房
• B：深户，父母在学区住房为住宅类商品房 先按类别算基础分，然后再按照积分来积分
• （1）深圳户籍学生：①父母在学区住房为住宅类商品房的按《房产证》发证日期,每满1个月积3分。特殊房产不积分。②租房的按《房屋租赁凭证》登记备案时间，每满一个月积2分。租住商务公寓或特殊房产，提供《房屋租赁信息》（蓝本）的不积分
• （3）加分项目：①独生子女加60分;二孩加40分；政策外出生但已接受处理加10分。②非深圳户籍儿童父母为深圳户籍或双方有居住证(或一方为深户、一方有居住证)加20分。③实行大学区招生的地段，申请原地段学校的A、B类加30分；C、D类加10分

学位房源

• 愉天小区------翠北小学加深圳中学 起步价 270w
• http://sz.sofang.com/housedetail/ss2018010077605086.html 41平 289
• http://sz.sofang.com/housedetail/ss2018030000065616.html 41平 263
• 阳光天地家园------翠北小学加深圳中学
• 合正星园，嘉多利花园
• 金丽豪苑------翠北小学和深圳中学
• http://sz.sofang.com/housedetail/ss2017080000077882.html 64平 390
• http://sz.sofang.com/housedetail/ss2017090000265282.html 41平 310
• http://sz.sofang.com/housedetail/ss2017090000265508.html 63平 410
• 嘉湖新都------水田+深中

深圳有3+3 3+2班，其属于考试招生，从地段生的考试平均分来看，不算很好 罗湖的房子很难有双学位 我看推荐翠园的也比较多

深圳高级中学对应小区

竹园小区

竹园小学还行，排名18,1室1厅的房子在拆迁

园博绿苑 泰康轩，都市阳光名苑，泰安轩 香珠花园 财富广场 东海花园二期，福禄居，东海花园 中旅国际公馆2期，都市阳光名苑，中旅国际公馆1期，雅福居

东晓片区（翠园中学东晓校区+布心小学+东晓小学，附近房价4-6万区间）

深实验对应小区

权属实验中学入读实验小学的楼盘： 南天二花园 最低88平 1100w 国城花园 。 44平 725w

东门片区

入读荔园小学的楼盘：南天一花园 百花公寓一期百花公寓二期 百花园一期百花园二期 核电花园15.16栋。荔园小学的北校区可选择入读深实验 入读百花小学的楼盘：长城一花园、长城二花园、长城三花园，核电花园8、9栋，长怡花园，长泰花园，长乐花园，长安花园。

以上楼盘均带有实验初中的学位，另如果您想买总价低带百花+实验初中的学位房，以下楼盘中有些小户型可以选择， 金茂礼都
http://sz.sofang.com/housedetail/ss2017040000060661.html 31平 400w http://sz.sofang.com/housedetail/ss2018020000014358.html 35平 428w http://sz.sofang.com/housedetail/ss2017040000043650.html 32平 380w 群星广场 http://sz.sofang.com/housedetail/ss2018040000076682.html 47平 390w http://sz.sofang.com/housedetail/ss2018040000076649.html 47平 400w 桑达雅苑 桑达大厦 http://sz.sofang.com/housedetail/ss2017040000067550.html 33平 330w http://sz.sofang.com/housedetail/ss2017040000060668.html 33平 345w 红荔村等！

买房落户加80分，有独生子女证的加6分，政策内生育子女加4分，超生但交过罚款的加3分，产权证满1个月加0.1分(此项最高加10分)。这意味着有独生子女证也要至少提前23个月拿到房本，政策内生育子女需要提前43个月拿到房本

南山实验麒麟中学

绿茵丰和, 1000w+ 明舍御园,, 嘉庭苑, https://sz.lianjia.com/ershoufang/c2411049512189/?sug=%E5%98%89%E5%BA%AD%E8%8B%91 170 730w ,蓝虹雅苑,,荔林春晓,,荔香源,,荔秀华庭,,前海华庭,,秀林新居,,阳光荔景,,悠然天地,,御林华府,,自来水公司宿舍,,馨荔苑,,,,, 缤纷年华 麒麟小学 https://sz.lianjia.com/ershoufang/105101278154.html 69 695w 麒麟花园 https://sz.lianjia.com/ershoufang/105101232076.html 69 630w https://sz.lianjia.com/ershoufang/105101177874.html 39 430w https://sz.lianjia.com/ershoufang/105101273991.html 40 460w

南山实验教育集团南头小学

荔林春晓、 http://sz.sofang.com/housedetail/ss2018030000130508.html 108平 775w 荔香源 荔秀华庭 1750w 明舍御园 、 前海华庭 无 馨荔苑 无 秀林新居 无 阳光荔景 https://sz.lianjia.com/ershoufang/105101115561.html 118平 950w 悠然天地 都是大房 御林华府 1000w+ 带南山实验学校（南头小学部） 明舍御园,,荔林春晓,,荔香源,,荔秀华庭,,前海华庭,,秀林新居,,阳光荔景,,悠然天地,,,,自来水公司家属院,,馨荔苑

南山外国语高新中学

滨福世纪, https://sz.lianjia.com/ershoufang/105101132958.html 46 600w https://sz.lianjia.com/ershoufang/105101193139.html 39 500w 滨福庭园,,岸芷汀兰,,博海,,纯海岸,,东海万豪（需住宅）,,高新公寓,,海怡东方,,恒立听海花园,,浪琴半岛,,熙湾俊庭,,阳光带海滨城一期,,阳光带海滨城二期,,中信海阔天空,,卓越浅水湾花园,,珑御府,,深圳湾科技生态园（需住宅）,,深圳市软件产业基地（需住宅）,

科苑小学 滨福世纪,,滨福庭园,,岸芷汀兰,,博海,,纯海岸,,东海万豪（需住宅）,,高新公寓,,海怡东方,,恒立听海花园,,浪琴半岛,,熙湾俊庭,,阳光带海滨城Ⅰ期,,阳光带海滨城Ⅱ期,,中信海阔天空,,卓越浅水湾花园,,珑御府,,深圳湾科技生态园（需住宅）,

公积金贷款额度

    这里计算一下

深圳市住房公积金贷款管理规定

深圳市住房公积金贷款管理规定

• 普通公积金贷款可贷额度为申请人公积金账户余额或申请人和计算可贷额度的共同申请人公积金账户余额之和的14倍，且同时符合下列要求：
• 根据贷款额度计算得出的每月还贷额度（按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人公积金缴存基数或申请人与计算可贷额度的共同申请人公积金缴存基数之和的50%；
• 不高于单套住房的公积金贷款最高额度。单独申请的最高额度为50万元，共同申请的最高额度为90万元。

公积金贷款计算器

搜房网贷款计算器

• 房贷计算器
• 税费计算器
• 提前还贷计算器
• 公积金贷款额度查询
• 购房能力评估
• 装修贷款计算器

一个人贷款公积金和两个人贷款公积金的差别

贷款200万，买二手房，贷款25年，公积金利率3.575%，商代利率5.39%（最高到5.88%这里算5.39）

1. 1个人最多可贷款50万，剩下150万商业贷款

• 公积金首月月供：3156.25

• 贷款总额：500000元

• 还款月数：300个月

• 首月月供：11737元

• 每月递减：22元

• 贷款总额：1500000元

• 支付利息：1013994元

• 还款总额：2513994元

• 还款月数：300个月

2. 2个人最多可贷款90万，剩下110万商业贷款

• 每月月供：5681.25

• 贷款总额：900000元

• 还款月数：300个月

• 每月月供：6748元

• 贷款总额：1100000元

• 支付利息：924518元

• 还款总额：2024518元

• 还款月数：300个月

差额 利息多还89476元

房屋知识备注

板楼、塔楼、板塔结合的区别和优缺点