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这周末我会争取更新完成,祝福大家元宵节快乐!
引子
2016年初,全国楼市(房市)火热,各个一二线城市房价蹭蹭往上涨,并以一种很可怕的态势迅速蔓延到全国,甚至出现一种言论,如果再不买房,将会买不到房子,这种言论更是助长了这种趋势,造成很多人的心理恐慌,这更进一步造就楼市的火热,因为各行各业的人员都投身其中,也造成了楼市的混乱,各种奇葩的行规和现象的出现,同时房屋的价格一路上涨。后来楼市的这种火热演变成一种近乎失控的情况,政府及时泼了一盆冷水(各地方政府出台了限购及相关政策),把这种热情缓了缓。
我是在2017年11月份买的房子,这个时候各地的限购政策已经执行了一段时间,初见成效。这个时候楼市又出现一种,再不买房限购你选择的机会将会越来越少,房票和先上车后补票等思路也是这个时候出现的。我本身是在外地工作,价格原因工作地方买不起房子,作为一个武汉人,武汉也作为湖北的省会,应该是一个比较好的选择吧,家里也一直在催着买房,因此花了好几个月的时间,从各种买房理论知识学习到实际去看房子,选房子,这个过程很曲折。我也是从一个买房的小白一步步自己摸索和学习,下面我会说说,我是怎么选房,买房,包括自己对于买房的一点想法,希望给各位买房的朋友提供一点参考和借鉴,可以让你买房少走一点弯路。因为本人不是专业的房产从业人员,中间难免会有一些错误或者不足的地方,请各位指出和探讨。期望各位都能得偿所愿,买到自己中意的好房子。
买房建议
1.没有十全十美的,有的是取舍之后比较合适的房源
2.明确买房的目的,是刚需还是投资或是二者兼有
3.兼听则明,获取各方面的信息
4.不要相信开发商,置业,第三方平台或组织,自媒体的宣传和忽悠,实际去看,以实际落实为准或写到合同的为准
5.不要贪小便宜,没有免费的午餐
6.各种合同一定要仔细看清楚,特别是自己的权益,开发商或物业的责任和义务
7.既买之则安之,既然在买了某房源就不要在人前经常抱怨,可以给开发商或者置业顾问提意见
如何买一个好房子
武汉各区域新房列表(未更新完)
东湖高新和江夏区
区域 | 楼盘名 | 预估价格 | 装修情况 | 楼栋户型 | 面积 | 预计推出时间 | 备注说明 |
---|---|---|---|---|---|---|---|
光谷中心 | 世界城香榭丽舍 | 待定 | 精装 | 3、4号楼 | 80-120平 | 2月 | 配套繁华,投资价值较高,验资80万 |
光谷中心 | 和晨光谷未来城 | 17000+ | 精装 | A地块1、2、3、4栋 | 104、105、124平 | 2月 | 接手地块,首次开盘 |
光谷中心 | 保利时代 | 21500 | 精装 | 23号楼 | 98、105、129平 | 1月25日已开 | 当期清盘,后期K33地块待定 |
光谷中心 | 宝业光谷丽都 | 待定 | 待定 | 15-18号楼 | 66-103平 | 待定 | 光谷民族新城,现房,基本很难买到 |
光谷中心 | 金地天悦 | 22000 | 精装 | C2号楼 | 99-129平 | 在售 | 性价比较低 |
光谷中心 | 中建东海锦城 | 14500 | 毛坯 | 3号楼 | 103-113平 | 1月4日已开 | 已开盘,下期5月 |
光谷中心 | 光谷悦城 | 15000 | 待定 | 待定 | 待定 | 年后 | 光谷一路,百万方大盘,品牌开发商 |
光谷东 | 绿地光谷中心城 | 17100 | 精装 | 无 | 102-170平 | 年后 | 年后会开盘,具体时间待定 |
光谷东 | 联投驿园 | 16000 | 精装 | F地块 1、3号楼 | 暂无 | 3月 | F地块最后2栋 |
光谷东 | 国采光立方 | 19500 | 毛坯 | 16-19号楼 | 156-195平 | 1月9日已开 | 洋房已经售罄 |
光谷南 | 康桥知园 | 待定 | 精装 | 1-3号楼 | 105、125平 | 2月 | 288套,收资料中 |
光谷南 | 中海光谷锦城 | 15800 | 精装 | 1、5号楼 | 89、107、124平 | 2月 | 基本售罄,个别房源在售 |
光谷南 | 百步亭江南郡 | 8300/10000 | 毛坯 | 25-28、32、34号楼 | 78-108、110、148平 | 1月 | 已拿证,位置偏但便宜,不好买 |
光谷南 | 碧桂园天玺湾 | 11700 | 精装 | 7、11-14号楼 | 103-193平 | 1月已开 | 已开,剩余少量房源 |
光谷南 | 加州橘郡 | 待定 | 精装 | 暂无 | 120-261平 | 1月 | 6层洋房 |
光谷南 | 广信万汇城 | 9700 | 毛坯 | 3号楼 | 暂无 | 年后 | 上一期内定多,闹眼子 |
光谷南 | 长投绿城兰园 | 9900 | 毛坯 | 暂无 | 暂无 | 5月 | 本期已售完,下期5月 |
光谷南 | 中锐滨湖尚城 | 15000 | 精装 | 洋房11-19号楼 | 暂无 | 12月已开 | 首期推洋房 |
光谷南 | 江南花山郡 | 8200 | 毛坯 | 暂无 | 156平 | 在售 | 销售量好 |
光谷南 | 东方雨林 | 10800 | 毛坯 | 暂无 | 147平洋房 | 在售 | 少量房源在售 |
光谷南 | 武汉雅居乐花园 | 待定 | 精装 | 3、5、6、10号楼 | 105、135、144、154平 | 年后 | 庙山百万方新盘,售楼部已开放 |
光谷南 | 博阅府 | 10500 | 毛坯 | 1、6、8号楼 | 109、119、138、140、160平 | 在售 | 第四次更名,房子被抵押了 |
光谷南 | 新华联青年城 | 9500 | 毛坯 | D20-D24号楼 | 83-128平 | 12月19日已开 | 暂无 |
光谷南 | 招商东城华府 | 待定 | 待定 | 高层+洋房 | 暂无 | 上半年 | 规划已公示 |
花山 | 亿达光谷大观 | 待定 | 精装 | 1-8号楼 | 暂无 | 待定 | 低密度,公摊小,居住舒适度高,很难开盘 |
花山 | 碧桂园生态城东境 | 待定 | 精装 | 5-9号楼 | 105-143平 | 待定 | 价格高 |
文化大道 | 江南新天地 | 11700 | 精装 | 6-8号楼 | 90-129平 | 1月25日已开 | 文化大道第一盘,装修全款,已售罄,下期5月 |
文化大道 | 联投龙湾 | 11700 | 精装 | 15、20号楼 | 84-138平 | 在售 | 少量房源 |
文化大道 | 万豪世纪天街 | 11500 | 毛坯 | C1、C2号楼 | 143平 | 在售 | 销售一般 |
武昌、洪山、青山区
区域 | 楼盘名 | 预估价格 | 装修情况 | 楼栋户型 | 面积 | 预计推出时间 | 备注说明 |
---|---|---|---|---|---|---|---|
武昌核心南湖 | 南湖巴黎春天 | 14100 | 毛坯 | 5号楼 | 143-173平 | 1月26日已开 | 最后一栋已售罄 |
武昌核心南湖 | 南湖九玺 | 24000 | 毛坯 | 4-5号楼 | 87-136平 | 1月 | 新盘首开 |
武昌核心南湖 | 城投瀚城璞岸 | 待定 | 毛坯 | 813、815号楼 | 122-161平 | 年后 | 南湖楚康路 |
武昌核心南湖 | 东湖金茂府 | 待定 | 精装 | 5-8号楼 | 95-136平 | 年后 | 地王项目,价格无法备案,装修很好 |
武昌核心南湖 | 东原乐见城 | 13000 | 待定 | K1地块2、4、5号楼 | 93-143平 | 年后 | 首开已售罄,下期可能带装修 |
武昌核心南湖 | 万科金域学府 | 26500 | 精装 | 3、4号楼 | 124、140平 | 在售 | 小区不大,性价比一般,有房在售 |
武昌核心南湖 | 万达御湖壹号 | 38000 | 精装 | 4-2、4-4号楼 | 220、255平 | 在售 | 武昌沙湖第一豪宅 |
武昌核心南湖 | 联投中心 | 32000 | 精装 | C1、C2、3号楼 | 130-211平 | 在售 | 少量房源在售 |
武昌核心南湖 | 保利大都会 | 28000 | 精装 | 5、7号楼 | 141-192平 | 年后 | 首开已售罄 |
武昌核心南湖 | 绿地海铂御观 | 30000 | 精装 | 4号楼 | 200、240平 | 在售 | 少量房源在售 |
武昌核心南湖 | 融创中心武汉一号院 | 37000 | 精装 | 1-4号楼 | 185-360平 | 在售 | 超大户型,已偷开盘,大量房源在售,套路深 |
武昌核心南湖 | 佳兆业广场天御 | 待定 | 精装 | 3、4号楼 | 114、135平 | 年后 | 位置好,新盘首开 |
武昌核心南湖 | 中南汇 | 待定 | 毛坯 | 暂无 | 59-128平 | 待定 | 武汉小学,有套路,难抢 |
武昌核心南湖 | 理公馆 | 27500 | 精装 | 2-5号楼 | 93-133平 | 在售 | 93选择较多 |
武昌核心南湖 | 揽胜公园 | 23000 | 精装 | 5号楼 | 201平 | 在售 | 暂无 |
武昌核心南湖 | 诺展星座 | 18000 | 精装 | 3、6号楼 | 96-188平 | 12月已开 | 小开发商,二环内,周边环境差,本期已售罄 |
武昌核心南湖 | 阳春湖畔 | 待定 | 待定 | 14、16号楼 | 89、92、108平 | 年底 | 捂盘成精 |
武昌核心南湖 | 万科主场 | 24000 | 精装 | 2号楼 | 46-97平 | 在售 | 70年产权,户型差 |
武昌核心南湖 | 金科城 | 待定 | 毛坯 | 2、5号楼 | 113-145平 | 3月后 | 超高层,品质还行 |
武昌核心南湖 | 中南欢乐汇 | 待定 | 毛坯 | 2号楼 | 43平 | 在售 | 公寓,带天然气和烟道 |
我个人的房源选择(我现买楼盘之前)
二手房购买流程
新房购买流程
买or不卖房子
经历 我对于买房子这件事情从来都没有考虑过或计划过,总感觉离自己好遥远,2017年初在家里的一再催促下,
6月份我开始关注和了解一些房源信息,看到网上或者身边的人都走谈论房子的事情,总算对于考虑买房上心了,
了解的信息越多心理越恐慌,再不买房子,房价继续高歌猛进的涨,各地限购,最后没有太多的选择余地怎么办。
现在买完房子了,客观冷静的分析当时的心情和想法,我觉得买不买房,需要根据自身的情况来具体分析,不能盲目跟随风潮。
总结 买或不买房子的情形可以总结为如下四种:
A 买房+房价涨了
B 买房+房价跌了
C 不买房+房价涨了
D 不买房+房价跌了
在分析以上四种情况之前,买不买房,还有一个比较重要的因素,那就是你买房的目的,是居住,还是投资,
这决定是否需要买房,是否需要马上买房。我把目的代入上面四种情形去分析是否需要买房。
1. 居住刚需,这种情况肯定是需要买房了,所以排除C,D情况,A是最好的情况,买了房房价涨了,
然而自己居住的房子一般不会卖,不过如果涨幅很大,可以考虑卖掉置换便宜或者更好的房子;
B的情况出现也没有特别大的影响,反正自己的房子是自住,住得舒服就好,房价跌了,对你的影响比较小,这个时候要摆正心态。
2. 居住非刚需,这种情况选择的权利会比刚需多一些,A,C,D这三种情况都是可以接受的,
当然A情况是最令人满意的,买不买都是可以的,至于房价涨跌,这个看各位对于房源的选择了。
3. 投资,这种情况其实有二种结果分别是A和B,不过我们更期望是A,但是这需要你挑选房源独到的眼光和实力了。
4. 居住+投资,这种情况得看二者之间的权重了,选项也只有A,B了,不过如果是居住的需求多一些,
A,B应该都可以接受,如是投资比重高,那只能接受A情形了。
5. 其他,不排除有些土豪,就是喜欢买房子玩,或者钱没地方花的。
6. 综上所述,刚需要根据自身条件选择买房,投资需要根据当前楼市情况和趋势谨慎挑选购买合适的房源,
非刚需情况买不买都行,自己看着办,如果想通过楼市杠杆积累财富的,看清形式果断买卖房子。
买房的目的
经历 我自己买房的目的是居住和投资,居住的权重大于投资,因此在选择房源的时候,更多考虑的居住的品质和舒适性,
对于投资属性能有则是更好的,在某些情况下会牺牲投资的相关标准。
总结 买房目的可以简单分为三种,自住,投资,其他
A 自住,这个时候更多考虑房屋本身的属性,比如,户型,朝向,采光,通透性,使用面积,公摊,绿化率,楼层等等
B 投资,这个时候比较注重楼盘品质和附加的价值,比如,景观房,学区房,大开发商,靠近地铁,靠近商业区等等
C 其他,打发时间有钱没地方花的土豪人士
房屋的类型
经历 我开始对于各种房子类型也是搞不清楚,后来慢慢看多了,也就了解了,我最新考虑的是购买二手房,
因为考虑到武汉二手房市场还没有那么繁荣,新房的市场还没有完全饱和,后来实际看过不少二手楼盘,
发现武汉二手房市场严重倒挂,二手比新房还贵,而且二手房有增值税和契税等税费+中介费,
在房源的单价就比新房贵,而且可能还要加几万到十几万额外费用,同时二手房的流程的更复杂冗长,
套路和坑更多。在大概看了二个月的二手房之后 ,我决定购买新房。
总结
A 房子类型:我们可以按照年限简单把房子划分为,新房和二手房。
B [用地性质](https://baike.baidu.com/item/用地性质/7418473?fr=aladdin):
开发商会在从当地政府手里购买一块或多块土地,用来修建小区或者其他用途,开发商购买的土地,
根据使用的方式和目的,可以分为多种,如果开发商没有安装国家规定使用土地,那么修建的小区或者其他主体就是属于违建,
大家可能知道一些商用地后来修建小区或者修建别墅,这些都属于违建,很大程度是拿不到房产证的,
拿不到房产证如果是自住还好,如果考虑交易那就不行了,二手房交易之前中介必须拿房产证做担保的。
C 同时小区按照开发目的可以分为几种,居民楼,单位小区,开发商新建的小区,回迁小区。
居民楼:上世纪六十年代,国家统一修建的小区。优点是公摊小,便宜;缺点是结构紧凑,产权复杂,居住人多。
单位小区:企业给员工分配的房子,一般是国企或者较大的私营企业。优点是物业环境好,建筑质量相对较好,
人员结构单一,学区优秀;缺点是公告空间小,车位不足,房源紧缺。
开发商新建的小区:开发商修建的商品房小区。优点是市场主流,库存主力,房源多,房子年代比较新,
配套相对比较齐全,设计理念较新进,安保比较好。缺点是捆绑装修和物业,各种附加费用较高,房屋质量一般。
回迁小区:大城市由政府集中修建一些小区,用来安置城市被拆迁户,这些小区一般都会承包给开发商,
由开发商顺便建一些商品房来补贴利润。优点:单价便宜。缺点:质量问题严重,小区配套不齐全 ,各种奇葩问题,千万不要买回迁房。
D 房屋的按照建筑的结构和设计,分为板楼,塔楼。板楼和塔楼各有自己的特点,现在开发商大多采用这二种建筑结构和设计。
[板楼](https://baike.baidu.com/item/板楼/10988345?fr=aladdin):板楼是对建筑结构的构筑物的称呼,
板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼优势是户型规矩,通风日照好。
[塔楼](https://baike.baidu.com/item/塔楼/1874):塔楼是对不同建筑结构的建筑物的称呼,
塔楼一般是指高层建筑。优势是建筑密度较高,房价较低,空间结构灵活,易于改造,结构强度高。
E 住宅类型:国内住宅大概有八种类型,分别是单元式住宅,公寓式住宅,洋房住宅,独栋住宅,跃层式住宅,复试住宅,
退台式住宅。我们一般选择是单元式住宅,这里不仔细说明各个住宅类型,感兴趣的可以[查看链接了解]
(http://gz.leju.com/news/2016-07-01/15546154552514642755710.shtml?wt_source=newshp_news_06)。
购房资格和资料
1.购房资格审查
A 购房资格核验:有二种方式,一种是线下的查询;另外一种是线上查询。
线下查询需要去<武汉房产管理中心>查询,时间大概是一天左右。
线上查询,主要通过查询社保情况来,可以通过所在城市的的劳动保障网或者社会保险业务网站,输入你的身份证号码和密码进行查询。
B 户口户籍所在地:因为楼市高涨,各地政府出台了限购政策,有很重要的一条限制就是当地户口。
比如,北京户口在北京可以购房,非京户需要交满社保,还需要办理工作居住证等条件才行。
C 产权查询:产权查询主要目的是搞清楚自己是首套还是二套,有些地方首套可以买,二套需要等待一定年限才能再次购买。
D 贷款:查询自己有没有商业贷款,如果购房需要再次贷款,银行会查询你的贷款记录,
这会影响银行是否允许贷款,也会影响放款及放款时间。
E 限购和社保:限购就是各地方政府为了避免大规模炒房,出具的一些限制购买政策,
对于新房一般有限制户口和社保缴纳二种方式,对于二手房有限制年限出售(只有买多少年才可以再卖)。
2.购房资料准
新房购买需要不少的资料,最好提前准备好,不然到时候再去收集就会有点紧促。(特别是对于在异地工作的朋友)
一般情况是,在你选择好楼盘之后,该楼盘的销售或者置业顾问会告诉你需要什么资料,
对于新房各个楼盘的资料基本都是一样的,具体的资料内容如下:
选房
1·选房步骤
经历 选房是一个比较漫长的过程,主要的原因有二大点,第一,房子的价值和压力来看,房子的价格很贵,对于普通家庭而言可能
需要倾尽全家之力,而且后面还有高额的商业贷款和及利息需要偿还,因此会很慎重去挑选,货比多家;第二,房子作为商品本身很复杂,房子有很多属性,
怎么选择合适的房子,需要时间去了解和权衡。当然这二点还是建立在明确知道购房的目的和具体需求的前提下,而且我们面对很多的选择会犹豫。
我当时选择的时候,一开始选择是二手房,后来实际看过发现武汉二手房市场价格倒挂,因此果断放弃二手房,选择新房,当然在选房的时候,我是倾向自住的
因此自住的大条件下,我会考虑居住环境,交通情况,教育,医疗情况,居住舒适性,绿化,以及工作机会。依据工作机遇这个标准,通过一段时间了解和对比
武汉各个地区发展和规划,我知道未来光谷将作为武汉一个新的发力点,而且我从事的计算机行业,在光谷公司比较多,因此大的区域,我定在光谷附近。
我接下来,把光谷作为中心,主要区域有光谷中心,光谷西,光谷北,光谷东,光谷南,然后根据自己的经济条件,筛选之后只留下光谷北,光谷东,光谷南,
这在三个区域基础上,我又选择了一个备份区域青山区,这个备份区域的目的是特别靠近家里,方便照顾父母。
选好区域下面就是选小区或楼盘,我当时是四个区域,从网上分别找出三个最满意的楼盘以及一个备选楼盘,把各个楼盘属性标注好,
然后打电话或者联系销售了解实际情况。
总结 关于选房我上面写得比较笼统,下面我条理、详细的进行说明选房的步骤。
选择城市=>选择区域=>选择小区/楼盘=>选择楼栋=>选择楼层=>选择户型=>选择朝向=>其他筛选条件(采光,通透,绿化等)
A 选择城市:首先你需要明确自己在哪个城市买房,在选择的城市有没有购房资格。
B 选择区域:选择城市之后,选择你想在城市那个区域买房,选择区域需要进度多方位考虑,主要的参考标准以下几点,
价格,交通,教育,医疗,就业,发展规划,生活便利,居住人群。
C 选择小区/楼盘:选择好区域,接下来就是选择心仪的楼盘,在选择楼盘的时候,有几个小技巧,首先尽量选择知名的大开发商楼盘(品质,质量相对会好一些);
其次选择大型社区楼盘(出问题维权人多);再次选择楼盘之后不要只听开发商或销售吹牛逼瞎逼逼,如果有前几期业主群,想办法进群里,了解楼盘真实情况,
我当时通过评论和业主论坛,评论多水军,论坛大多是负面的消息,这时候你要擦亮眼睛了,分辨那些情况是真是假,影响如何;
再次选择物业服务好的,想想你房子要住好几十年,物业要是不好,很痛苦的,当然物业是可以换,那也是非常麻烦的;
最好选择交通方便的,不管是平时上班还是出去玩,如果小区交通稀烂 ,你所有的兴致都会没有的,只能宅在家里,想想过年过节中国高速的场景,你不想每天都
面对吧,工作已经很累了,每天好几个小时的通勤时间,真的很痛苦。时间就是金钱,利用多出的时间,你可以创造更多的价值和财富。
D 选择楼栋:一个小区或楼盘,一般会有很多栋楼,这个时候楼盘的外在环境基本都是一样的,但是不要小看楼栋选择,不同楼栋住着可能完全是二个小区好嘛。
这里楼栋会涉及到,采光,通透,周边环境,防晒防雨。
a 采光指的是,楼栋整体朝向影响光照,合理小区设计楼栋间距和分布都会考虑光照;我见过一个总层高四十层,三十几层,没有光照的,真是可怕。
b 通透指的是光照和通风大家往往听说的,南北通透,说的是,太阳光可以从一边照射到另外一边,打开窗户空气或风,可以从一边流通或吹到另外一边;
c 周边环境说的是相关的生活设置,比如超市,垃圾堆,车库,幼儿园,绿化,噪音等,想想如果你家楼下有个垃圾堆,每天进出你心情会很糟吧,
更可怕的是夏天,异味,蚊虫,苍蝇等,其他条件类似的,你都要考虑;
d 防晒防雨,南方或者沿海城市需要特别注意,因为夏天或雨季,如果楼栋不好,会比较热或者容易渗水漏水。我一个装修的朋友告诉我,渗水漏雨基本很难根本
解决,只能管一段时间,现在开发商一般会做,隔热防雨的保护,你需要找置业顾问了解具体的材料和类型,现在材料都是有使用寿命和年限。同时在收房之前,
开发商基本都会做渗水实验,收房的时候需要注意去看。
E 选择楼层:关于选择楼层,有三点需要考虑的,第一是楼层数字,是否有不吉利的数字;第二是楼层光照通透;第三是粉尘、噪音、蚊蝇;第四是视野;
a 楼层数字:我们国家是比较迷信的,带有不吉利数字的楼层大家都不想选,比如四,十三,十八等,有些小区或写字楼为了避免这些楼层,
我见过没有四层的小区,三层上去是五层,还有小区比较奇葩,电梯和楼层不对应,过年去亲戚家拜年,说好是十八层,电梯十八层出去标示是十五层,
开始我以为是避开了不吉利数字楼层或者有地下,然而事实是都不是。如果大家不介意楼层数字,其实选择带有四数字的楼层,是有好处的,可能价格相对
会低一些,抢的人少一些,相对来说好买一点,
b 光照通透,低楼层一般中间户都会是暗室,通风性也比较差,楼栋分布不好,底层边户可能也会比较暗,整体光照时间很短,通风会比中间户好一些。
我个人建议,自住尽量不要买低楼层(平均层高三十,十层以下为底层),白天在家里也要开灯,电费也是money,
当然底层也不是一无是处,首先价格相对会低不少,其次出进比较方便,不需要电梯,高层电梯坏了爬楼梯也是很痛苦的,最后低层没有水压问题比较安全。
c 粉尘、噪音、蚊蝇,低层粉尘比较大,噪音比较严重(特别是靠近马路),蚊蝇相对多一些。
d 视野,如果楼间距大,视野还行,可以看到窗外的景色,如果楼间距很近只能看到对面的墙,高层视野比较开阔,如果没有楼栋阻挡,站阳台往前看,
视野很开阔,有种一览纵山小,君临天下的感觉(意淫),如果有小区附近有湖或者公园,景观视野就更好了。
F 选择户型:开发商会根据不同业主需求,按照功能分区和大小修各种户型,判断户型可以简单通过几室几厅来判断。
选择什么户型,也可以根据自己,未来居住几口人来定(投资就按照自己经济情况买吧,这里不做说明,毕竟大多数人买来是住的),
我这里说三个比较经典的户型:
一室一厅一卫户型:这种属于给单身或者情侣住刚好,非常简单和紧凑,一个卧室+一个客厅+一个厨房+一个卫生间,生活所需空间和功能基本满足;
二室一厅一卫属于标准户型,二个卧室+一个客厅+一个餐厅+一个厨房+一个卫生间,夫妻二人主卧+老人或者孩子次卧,刚刚好,其他功能分区也是完整;
三室二厅二卫/三室一厅一卫属于改善户型,三个卧室+一个客厅/二个客厅+一个餐厅+一个厨房+一个卫生间/二个卫生间,夫妻二人+老人+小孩,功能分区完善。
G 选择朝向:房源朝向一般都是固定好的 ,具体要看开发商有那几个朝向的户型,这里我可以简单介绍几个典型的朝向户型。
西北朝向:朝南采光是朝南采光是受到影响的,除非楼层买高,当然他应该可以看到中央景观;
东北朝向:由于东南受到南方及对面小区的影响,采光也会受限;
东南朝向:两边临街,噪音较大,且如果对街东侧小区楼层高于你,在风水上,这个是忌讳;
西南朝向:从景观、位置、采光来说,都是最理想的选择,也是整个小区内的理想位置之一。
选择顺序:西南套>西北套>东南套>东北套
H 其他筛选条件:请查看下面选房内在要素和外在要素。
2.选房的内在要素
我把房子的自身相关的属性称之为内在要素,房子的本身的要素很多,在选房的时候需要特别注意这些属性,
因为这会决定你所买房子的质量、舒适性、安全性、功能性等标准,我这里列举一些房子比较重要的属性给大家作为参考。
A 价格:一般指的是单价,每平米多少钱,价格一般是毛坯房价格,不过现在武汉基本都是捆绑装修,价格可能包含二部分:毛坯和装修。
eg:13450元/m2 12345元/m2 (包含装修2500元/m2)
B 面积:国内买房标注的面积指的是建筑面积,它包括二个部分,套内建筑面积和公摊面积,并且这二个面积的数据会在你的房本中体现。
建筑面积:房子面积+墙的面积 ,两个房子挨着,那么墙只算一半。
套内面积:全名套内建筑面积,有三部分组,成套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
公摊面积:由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井,管道井,楼梯间,垃圾道,变电室,设备间
、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。
公摊面积写入房本的依据有三点,第一基于购房人和开发商签订的商品房买卖合同的约定;第二基于法律规定;
第三基于房屋建成竣工验收时测绘单位对小区的测绘。这三点完全可能不一致,房本一般主要看第三点,
这会导致小区得房率不一样。
C 得房率:指可供住户支配的面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。
得房率太低或者太高都不好,太低可能小区比较小,楼栋间距比较小,会比较压抑,采光也会有影响;太高的话就有点不实惠,买的都是公摊面积
比较坑爹,因此得房率适中是比较好的。
得房率=套内建筑面积/套型建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
套型建筑面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)
D 公摊率: 房屋公摊率是指房屋公摊面积占房屋总面积的比率。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,
因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊率主要用于计算在住宅小区之中公用建筑设施
(配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施以及其他公用设施)在小区总建筑面积之中所占比例。
公摊率=总公摊面积/总建筑面积
E 建筑类型:这个之前在房屋类型介绍过,现在主要的有塔楼和板楼二种类型。
F 楼层:房源所在的楼层数,通常分为低,中,高三个级别。这个在选房源里面,选择楼层也是有介绍的,
低层和高层各有优缺点,需要按照自己需求进行选择。
G 朝向和位置:房屋朝向指的房子采光面最大的地方;位置指的是房子的位置是在当前楼层平面的边上,
还是中间位置。朝向和位置在上一节,选择房源中有具体介绍。
H 户型:户型就是住房的结构和形状。在户型这个问题上,需要注意的是户型只是做了功能分区,各个功能分区布局可能会不一样,
具体各个分区的布局是怎么样的,这个不同楼栋或楼盘都可能不一样,需要实地去看。
我举个例子,小米和小明都是买的三室二厅一卫的户型,小米的卫生间正对着客厅或者餐厅,这是很不好的布局;
小明卫生间布局很好,而且做了干湿分离。这个在选房的户型里面也有具体介绍,请参看上面内容。
I 层高:层高顾名思义说的是一层楼的高度,专业术语是住宅高度以“层”为单位计量,
每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
国家规定一般住宅建筑层高参数为,2.6-3.5米。武汉层高2013年10月起,从2.8米调整为3.2米。
层高不达标的主要影响有三点,第一空间高低对人精神感受的影响,太矮住着会压抑;第二采光和通风会有影响;
第三装修会受到影响。层高很重要,其他质量问题,可以弥补,层高没法弄,只能整栋楼拆了重建。
J 飘窗和赠送面积:飘窗是怎么样的,我就不解释了,估计大家脑中都有形象的图像。
赠送面积指的是不计入房屋总面积,由开发商赠送的建筑面积,多是飘窗,阳台之内的。
一般开发商为了宣传,会提出二个噱头,一个是赠送面积,一个是飘窗,在大多时候这二个东西是重合的,
赠送的可能就是所谓的飘窗。不知道为什么大家好像比较喜欢飘窗(可能电视剧看多了,这里我要一巴掌把你拍醒),
梦想早上从飘窗照进卧室的阳光唤醒,雨天在飘窗上凭栏观雨,但是事实是飘窗对于大多数的户型来说,有点鸡肋,
因为现在高层住宅设计大多都比较紧凑,卧室本来使用面积就不大,再来个飘窗比较占地方,而且也不好搞装修,
还有城市的年轻人平时都在上班,没有那个闲情雅致,一般太阳还没出来就要起床了,观雨就更奢侈了。
这里给大家建议是,不要听销售和开发商忽悠,一定要实地去看看,赠送面积和飘窗到底是怎么样的,尽量考虑
以后装修,家具怎么摆放,面积是不是够用。我见过主卧面积很大,但是加上所谓的飘窗,摆个床显得非常挤的。
K 水、电、天然气:水是生命之源,日常生活中,水有二种功能,饮用和使用,说通俗一点就是用了喝的加上用来洗衣服做饭之类的。
房屋水有三点需要注意,
a 第一是供水公司和方式,一般小区会跟当地供水公司商议好,统一进行供水。不过有的小区供水不行,
水完全不能用,就不谈饮用了,这个我真见过,有个小区的供水有问题,水龙头放的水都是黄的,完全没法用;
b 第二是房屋出水口布局和数量(水龙头),一般小区装修之前,水管会走一部分,装修可以根据具体需求,增加出水口,
如果装修后再弄就非常麻烦了,所以一定要规划好,厨房,卫生间,洗衣机的出水口都要提前留好。
c 第三是下水口(卫生间马桶,地漏等),这些也需要提前留好 ,后期再改非常麻烦。
电:现代家庭生活很依赖电,各种电器都离不开电,每年电费也是不小的一笔开支,对于电也有二点需要注意的事项:
a 用电的类型:用电类型一般有民用电和商用电二种,民用电比商用电便宜一点,别看只便宜一点,日积月累差距就
比较客观了。
b 插座的布局和数量:一般家用电器都需要通电才可以使用,这就需要考虑好你需要的电器以及那个地方需要插座,
这个问题在厨房特别需要留心,厨房电器是相对比较多的,一定要提前规划留好足够的插座,多了不怕,少了再加
比较麻烦。
天然气:现在小区基本都有入户的天然气,天然气成为小区的主要燃气。天然气使用中有二点需要注意:
a 天然气的安全使用,天然气一般不会暴露在外面,因为长时间的风吹日晒,管道可以出现龟裂问题;
b 天然气出口布局和数量,天然气一般在厨房用,一般用来做饭,天然气也可以用来作为热水器的燃料,
做饭需要几个燃气口,是否使用天然气的热水器,这些也是需要提前规划和考虑好。
L 装修:现在买新房都会捆绑装修,开发商的装修质量和风格一直是被诟病的。装修有三点我们需要关注的,
a 首先我们需要明确,是否捆绑装修,这一点很好解决,直接看或者问开发商是否
有装修,个人认为如果不是着急住,买毛坯会比带装修的好,有二点原因,第一是毛坯价格便宜很多;
第二是装修是一个折旧的过程,装修风格一直在变,装修好不住,装修的价值一直是被浪费的;
第三是装修标准和质量不过关,开发商的装修标准往往不会很明确,质量基本也达不到同等价格的要求。
b 其次是装修标准,开发商为了赚装修的差价,现在都会捆绑装修。武汉对于捆绑装修的价格也有明确的标准,
一共分为五个价格区间,分别是:
备案均价不超过10000元/平方米的,全装修价格不高于2000元/平方米;
备案均价15000元/平方米以上,不高于20000元/平方米的,全装修价格不高于3000元/平方米;
备案均价20000元/平方米以上,不高于25000元/平方米的商品住房,全装修价格不高于3500元/平方米;
备案均价25000元/平方米以上,不高于30000元/平方米的商品住房,全装修价格不高于4000元/平方米;
备案均价30000元/平方米以上的商品住房,全装修价格不高于5000元/平方米。
装修价格标准是一方面,另外是装修质量标准,开发商往往会给出一个清单,有哪些装修项并且使用材料是什么样的等,
这里一定要仔细看清楚,装修好了再去改就非常费劲了而且费钱。开发商有个套路就是会在装修里面提,某某同档次的品牌
这里就可以做文章,同档次这个根本不好界定,开发商就可以从中赚取。因此捆绑装修往往达不到同等价格的品质,
M 门窗:购买之前一般会有户型图或者效果图,需要根据这些图,去了解确认门窗布局和数量。如果有装修,需要看门窗装修使用的材料。
3.选房的外在要素
选房的外在要素说的是跟实质房屋没有关系的属性,比如:小区环境,小区物业,停车位,交通,
医疗,教育等这些都是属于买房子附带的属性。
A 就业情况
现在基本年轻人大部分都是上班族,正常上班的人,一年大部分时间都在公司度过的,大家都梦想在家里办公,但是往往大部分公司必须要去
公司办公楼或者特定的地方办公,如果家里离公司很远,那么一天固定有好几个小时是浪费在通勤上了,这种情况在大城市特别多,因为公司
一般在城市相对繁华或者相对较好的地段,往往这些地区的租房价格或者房价也会上涨。
B 小区环境
C 小区物业
D 小区停车位
E 小区内外交通环境
F 小区周边医疗情况
G 小区周边学校情况
H 小区生活配套
I 小区周边闲恶设施
实地看房
抢房
1.认筹申请
2.置业顾问协商
3.茶水费/火锅费/其他服务费
4.认筹款
5.摇号/网络抢房
定房
1.要or不要
2.贷款or全款
3.捆绑精装修
4.购房合同
5.首付款
6.公积金or商贷
7.贷款银行和贷款利率
8.还贷方式
9.贷款合同
其他手续
1.购房合同领取
2.物业服务合同
3.购房发票和公积金提取
4.房奴,每月定时还款
5.待续
武汉买房的一些现象
1.茶水费
2.捆绑装修
3.捂盘
4.自贸区
5.光谷
6.长江新城
7.四新